Александър Бочев, председател на УС на НСНИ: В момента пазарът на недвижими имоти е спокоен

Г-н Бочев, какво е състоянието на пазара на недвижими имоти в момента?

Много често ми задават въпроса – добър ли е пазарът. И винаги отговарям с контравъпрос – за кого да е добър? Много често се случва, че понякога пазарът е добър за продавачите, друг път за купувачите. Ако разглеждаме пазара от гледна точка на цените и движението им нагоре или надолу, за мен добрият пазар е този, който може да бъде лесно прогнозируем. През 2019 г. всички прогнози бяха разбити на пух и прах – вместо да тръгне надолу, пазарът се изстреля нагоре със светкавични темпове.

В момента, за мое голямо щастие, а и за всички участници в него, пазарът на недвижими имоти е спокоен. Ето това е добрият пазар – спокойният. Този, който няма резки движения нагоре и надолу, което би довело до загуби в едната или другата му част. Този пазар е добър за продавачи, купувачи, за нас – посредниците, както и за строителите. Също така е добър за икономиката ни, защото се влива много сериозен продукт, който генерира големи данъци. Между другото, приемането на закон за бранша би довело до повишаване на приходите в хазната. Така че смятам, че пазарът е добър и устойчив. Вижданията ми са, че ще остане такъв през тази и следващата година.

Как се движи пазарът на наеми на жилища?

Пазарът на наеми на жилища не се различава от цялостната картина на пазара на недвижими имоти. През изминалите две-три години имаше повишаване на наемните нива и повишаване на цените на имотите. Има търсене на наеми на жилища, най-вече там, където има добра инфраструктура (метростанции, университети, бизнес паркове, детски градини и училища). Водещо при наемите остава близостта на имотите до работата и училищата на хората. От тази гледна точка, поне в София, пазарът се разви много. Има изключително много ново и качествено строителство, което предоставя добри условия на обитаване на своите наематели. Пазарът е стабилен. Всяка година има кампанийна засиленост на наемите от средата на август до края на септември, когато студентите се връщат за учебната година. Това е нормално за него през годините.

Къде е най-силен пазарът на недвижими имоти?

Това се определя от демографския фактор и от години в големите градове – София, Пловдив, Варна и Бургас - има най-много сделки. В градове като Стара Загора също има много стабилен пазар на жилища. Покрай кризата, породена от COVID-19, се засили интересът към имоти в курортните ни селища по морето и в планината. Възроди се интересът към ваканционните имоти и тези край големите градове.

В селата около големите градове търсят ли се къщи за покупка?

Да. Този пазар не е структуроопределящ, но след пандемията интересът към него е изключително силен. Хората си дадоха сметка, че здравословният начин на живот е важен, което доведе до интерес към имоти, разположени близо до морето, в планината или около големите градове, без негативите на замърсен въздух и шум.

Как предстоящото ни влизане в еврозоната би повлияло на пазара на недвижими имоти?

Сделките в сектора у нас отдавна се сключват в евро, както са и в евро цените на самите жилища, така че не смятам, че ще има сътресения. Примерите от други държави, като Хърватия, показват, че има известно покачване на цените на недвижимите имоти, но то няма да е драстично. Аз съм привърженик на приемането ни в еврозоната, защото икономиката ни ще стане по-стабилна, което ще е добре и за пазара на недвижими имоти.

Какви ще са приоритетите Ви като председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ)?

Работим усилено в посока повишаване на професионалната компетентност, което, смятаме, води до повишаване на доверието в бранша и създаване на добър имидж на агенциите. Към НСНИ има и академия, която организира курсове за брокери както за членове на организацията, така и за външни лица. Тя издава дипломи, заверени от Министерството на образованието и науката.

Що се отнася до конкретни цели, които бих искал да реализирам като председател на УС, една от тях е консолидирането на бранша около идеята за законов регламент. Защо това е главната ми цел, която ще се опитаме да изпълним през настоящия мандат? Защото в момента имаме парадоксална ситуация на пазара – от една страна, повечето агенции, които прилагат лоялни търговски практики и повишават професионалната си компетентност, искат да работят заедно. От друга страна, има част от бранша, която не желае да работи по този начин и за тях е достатъчно да получат някакъв дивидент днес и сега.

Проблемът е, че тези, които искаме да изградим професионален и законово регламентиран бранш, започваме вместо да се обединяваме, да се делим на различни организации и асоциации, поради различия във вижданията за закона и некоректните практики. Например, наскоро се появиха колеги, които създадоха правило да не работят с агенции, които публикуват обяви само за частни лица. Но това не решава проблемите в бранша. Недалновидно е да се разделяме, вместо да се обединим в налагането на етични правила.

Нашето желание е да направим така, че браншът да се консолидира с поглед към глобалната картина. В крайна сметка, нашият бизнес не е спринт – той е маратон. Трябва да мислим не само за това, което ще се случи днес или утре, а какво ще се случи след една, две или пет години.

Виждате ли у колегите си желание за такава консолидация?

Твърдо вярвам, че НСНИ, като най-старата организация в сектора с най-големия ресурс от 13 регионални структури, трябва да бъде инициатор и водещ в темата за консолидирането на бранша. Сигурен съм, че всеки от нас трябва да направи определени компромиси във възгледите си, но смятам, че ние трябва да поведем този процес.

Направихме първи стъпки с провеждането на една много успешна кръгла маса на 6-и юни в Българската търговско-промишлена палата. Там получихме подкрепа от повечето сродни организации в сферата на недвижимите имоти – строители, архитекти, оценители, кредитни посредници, както и от колегите от БТПП, които ни помогнаха в организирането на тази кръгла маса. Камарата на нотариусите изрази категорично становище, че трябва да има такъв законов регламент.

Аз съм оптимист. Чухме и доста различни мнения от хора в бранша, че лесно можем да сближим позициите си по въпроси, които касаят бранша и конкретния законопроект. Да, няма да бъде лесно, но с общи усилия е напълно постижимо.

На какъв етап сте предвижили законопроекта, предвид и нестабилната политическа обстановка?

За съжаление, политическата ситуация в страната е нестабилна през последните няколко години. Внасянето и прокарването на такъв законопроект, който е малко далеч от дневния ред на законотворците, е доста трудна задача. През годините сме провели срещи с много от парламентарно представените групи, както и с ресорните министерства – на правосъдието и на регионалното развитие и благоустройството. Тяхната позиция е ясна: ако самият бранш не се обедини около тази идея, ще бъде изключително трудно този законопроект да бъде предвижен.

Политиците се притесняват именно от това разделение по браншове – едни искат закон, а други не. Трябва да ги убедим, че всички от сектора искаме едно и също нещо. Нуждата от прокарването на такъв закон е крещяща, защото той ще обедини отговорностите и правата на участниците в бранша, което би довело до осветляване на бизнеса и повишаване на доверието от страна на потребителите. Също така, ще изчисти пазара от нелоялни практики.

Какви други проблеми бихте засегнали в бранша, освен нуждата от регулация и нелоялните практики?

В регламента, който искаме да създадем, са засегнати повечето проблеми в бранша. За мен основен казус е професионалната компетентност. В последните години посредствеността и неграмотността се разпространяват навсякъде. Искам в този законопроект да наложим минимални изисквания по отношение на образование. В момента, за да упражнявате професията на строител, трябва да бъдете вписан в Централния регистър на Камарата на строителите в България и да отговаряте на определени изисквания. За да бъдете брокер, който довежда продукта, произведен от строителя, до крайния потребител и носи не малко отговорност, не се изисква никакъв ценз. Сутринта се събуждате, искате да сте брокер и след два часа вече сте такъв и продавате имоти за стотици хиляди евро. Ако нямате познанията как да преведете хората през този процес, може да допуснете сериозни грешки и да пострадат семейства, които да провалят живота си, защото това са техните спестявания.

Втори основен проблем, който искам да бъде решен, е невъзможността на потребителя, искайки да работи с брокер, да избере с кого точно. Необходимо е създаване на регистър на брокерите. В момента няма място, на което човек може да види информация за дадена агенция или брокер, като колко време е на пазара, какви са професионалните им компетентности и отзивите на потребителите. В НСНИ създадохме доброволен регистър, в който може да се включат заинтересовани лица, но той не върши толкова добра работа, колкото един законово регламентиран регистър.

Проблемите с некоректните практики също са обект на обсъждане. Има много практики с подвеждаща реклама и затваряне на оферти за конкретен кръг купувачи, което ощетява правата както на продавачите, така и на купувачите.