Какво следва при ипотечното кредитиране

Лъчезар Богданов, Институт за пазарна икономика

Управителният съвет на БНБ прие изисквания за показателите за кредитни стандарти при отпускане и при предоговаряне на кредити за домакинствата, обезпечени с жилищни недвижими имоти. Какво трябва да спазват банките след 1 октомври 2024 година:

1. Съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане следва да е в размер не по-висок от 85%;

2. Съотношението между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане следва да е в размер не по-висок от 50%;

3. Максималният срок по договора за кредит (матуритет) следва да не е по-дълъг от 30 години.

Намесата на БНБ с този набор инструменти е донякъде очаквана, на фона на динамиката на данните за кредитирането и вече приети и публикувани анализи и мерки от регулатора, отчитащи състоянието на пазара и потенциалните рискове за системата.

Да припомним, че към края на юли отчитаме нови рекорди в кредитирането: жилищният кредит за пореден месец ускорява растежа си и достига 25,1% на годишна база. Само за месеца новоотпуснатите ипотечни кредити надхвърлят 696 млн. лева, без да отчитаме предоговорените и рефинансираните стари кредити. За последните 12 месеца новоотпуснатите кредити са за близо 7 млрд. лева, а само за последните 6 месеца са повече, отколкото за цялата 2021 година.
Лихвите остават на безпрецедентно ниски нива (2,53%), за сметка на това обаче те са плаващи в дългосрочен план, като така целият риск от бъдещо покачване се прехвърля на длъжника.
Жилищният пазар и строителството във все по-голяма степен изглеждат заложник на решенията и стратегиите на банките.

Дали изискванията ще имат бърз и чувствителен ефект е рано да се каже. Наглед те изглеждат относително меки, а представители на много от големите търговски банки твърдят, че и към момента те следват дори по-стриктни вътрешни ограничения. Въпреки това, по данни на БНБ към през първото тримесечие на 2024 г. при 6,3% от новоотпуснатите кредити размерът им надхвърля 90% от стойността на обезпечението, а при още 27,6% – 80% от стойността на обезпечението. Същевременно, при 22,8% от кредитите разходите по обслужването надхвърлят 50% от дохода, а при други 22,6% от кредитите – 40% от дохода. Над 30 години пък имат матуритет 6% от новоотпуснатите кредити. Всичко това показва, че все пак има банки, които в немалък дял от случаите прилагат по-леки изисквания, и съответно тези практики ще бъдат засегнати от ограниченията на БНБ.

Разбира се, не трябва да изключваме и потенциала за „изобретателност“ и съответно манипулацията на договорните отношения, така че „на хартия“ даден кредит да отговаря на условията, но в действителност да е по-рисков. Заедно с това изискването се отнася само до жилищния кредит, вместо да се разглежда общата задлъжнялост на длъжника, включително по кредити за потребление, автомобили, мобилни телефони и др. Отделно, практика в други страни е да се „стресира“ оценката на размера на разходите за обслужване – например, като се изчисли вноската при 2 или 3 пункта по-висока лихва – и тогава да се съотнесе тежестта й към нетния доход на домакинството. Така или иначе, в следващите месеци данните ще покажат доколко и как мерките влияят на пазара.